Der Kauf einer Immobilie in Serbien folgt einem klaren Ablauf: Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Abschluss eines Kaufvertrags, dessen zwingende notarielle Solemnisation, Zahlung der anfallenden Steuer und die Eintragung des Eigentums im Kataster. Dieser Ratgeber erklärt die einzelnen Schritte, die erforderlichen Unterlagen und die wichtigsten rechtlichen Hinweise. Es handelt sich um allgemeine Informationen und nicht um eine individuelle Rechtsberatung; die Dokumente werden nach serbischem Recht erstellt und von unserem juristischen Fachteam vorbereitet.
Grundsätzlich können in Serbien sowohl natürliche als auch juristische Personen Eigentum an Immobilien erwerben. Für inländische Staatsangehörige und inländische Unternehmen bestehen beim Erwerb von Wohnungen, Häusern und Geschäftsräumen in der Regel keine besonderen Beschränkungen.
Für ausländische Käufer gelten je nach Art der Immobilie und nach dem Grundsatz der Gegenseitigkeit teils zusätzliche Voraussetzungen. Insbesondere der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und bestimmten Grundstücken ist strenger geregelt als der Kauf einer Wohnung oder eines bebauten Grundstücks. Maßgeblich sind dabei die eigentumsrechtlichen Grundlagen und der Grundsatz der Gegenseitigkeit; für landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Regeln.
Unabhängig von der Person des Käufers gelten für den Vertragsschluss und die Eintragung dieselben Formvorschriften. Prüfen Sie vor dem Kauf immer, ob für Ihre konkrete Situation besondere Voraussetzungen bestehen; dieser Punkt sollte zu Beginn geklärt werden.
Für den Kauf benötigen Sie zunächst Nachweise über die Immobilie und über das Eigentum des Verkäufers. Dazu gehört insbesondere ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftsblatt (izvod iz lista nepokretnosti), aus dem Eigentümer, Fläche und etwaige Lasten hervorgehen.
Hinzu kommen der Kaufvertrag selbst sowie gültige Identitätsnachweise aller Vertragsparteien (Personalausweis oder Reisepass). Wird die Immobilie neu errichtet, sind zusätzlich die Unterlagen des Gebäudes relevant, etwa im Zusammenhang mit der späteren Grundbucheintragung.
Eine strukturierte Vorbereitung der Unterlagen erspart Verzögerungen bei Notar, Steuer und Kataster. Vergewissern Sie sich, dass alle Dokumente vollständig und aktuell sind, bevor Sie den Termin beim Notar vereinbaren.
Vor dem Vertragsschluss sollte das rechtliche Statut der Immobilie im Kataster geprüft werden. Entscheidend ist, ob der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist und ob auf der Immobilie Lasten wie Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen eingetragen sind.
Diese Prüfung erfolgt anhand des Auszugs aus dem Liegenschaftsblatt. Erst wenn das Eigentum des Verkäufers und die Belastungssituation geklärt sind, ist eine sichere Vertragsgrundlage gegeben. Der Kataster wird vom Republikanischen Geodätischen Amt (RGZ) geführt; die rechtlichen Grundlagen hierzu enthält unter anderem das Gesetz über die Landesvermessung und den Kataster (Zakon o državnom premeru i katastru).
Prüfen Sie außerdem, ob die tatsächliche Nutzung und der bauliche Zustand mit den Eintragungen übereinstimmen. Unstimmigkeiten sollten vor der Unterzeichnung bereinigt werden, da sie später die Eintragung des Eigentums erschweren können.
Der Kaufvertrag regelt Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabe und die Pflichten beider Parteien. Die vertraglichen Grundlagen ergeben sich aus dem Schuldrechtsgesetz (Zakon o obligacionim odnosima).
Für den Immobilienverkehr ist die notarielle Solemnisation (Bestätigung des Vertrags durch den öffentlichen Notar) gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne diese Form ist der Vertrag über die Übertragung einer Immobilie nichtig. Der Notar stellt die Identität der Parteien fest, bestätigt den Vertrag und berechnet seine Vergütung nach der Notartarif-Ordnung.
Die Solemnisation eines Immobilienvertrags wird mit 60 Prozent der Vergütung nach Tarif zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet; die Höhe richtet sich nach dem Wert des Geschäfts. Für eine Immobilie im Wert von rund 60.000 Euro ergeben sich beispielhaft etwa 31.100 RSD (Stand der letzten Prüfung; die Beträge ändern sich, bitte vor dem Termin aktuell prüfen).
Versteht eine ausländische Vertragspartei kein Serbisch, kommen zusätzlich die Kosten eines gerichtlich bestellten Dolmetschers hinzu.
Beim Immobilienverkehr fällt grundsätzlich die Steuer auf die Übertragung absoluter Rechte (Grunderwerbsteuer) an. Der Satz beträgt 2,5 Prozent der Steuerbemessungsgrundlage; die Steuererklärung erfolgt mit dem Formular PPI-4, und die Zahlung ist innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung des Bescheids zu leisten (Stand der letzten Prüfung; die Beträge und Fristen können sich ändern und sollten vor der Zahlung aktuell geprüft werden). Die Bemessungsgrundlage wird von der Steuerverwaltung anhand des Marktwerts festgelegt und muss nicht mit dem vereinbarten Kaufpreis übereinstimmen.
Handelt es sich um den ersten Verkauf eines neu errichteten Objekts durch den Investor, wird statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer in Höhe von 10 Prozent erhoben; in diesem Fall entfällt die Grunderwerbsteuer (Stand der letzten Prüfung, bitte vor der Zahlung aktuell prüfen). Für Käufer, die erstmals eine Wohnung erwerben, sieht das Gesetz unter den dort genannten Voraussetzungen eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für die gesetzlich vorgesehene Fläche vor.
Wichtig ist, wer die Grunderwerbsteuer schuldet: Nach dem Gesetz über die Vermögenssteuer (Zakon o porezima na imovinu) ist Steuerschuldner der Verkäufer (der Übertragende), nicht der Käufer. In der Praxis wird vertraglich häufig vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt; das ist zulässig, ändert aber den Steuerschuldner nicht – der Käufer steht dann als solidarischer Bürge für diese Steuer ein. Deshalb sollte im Vertrag ausdrücklich geregelt sein, wer die Steuer trägt; ohne eine solche Regelung bleibt die Last beim Verkäufer.
In der Regel übermittelt der Notar den Vertrag von Amts wegen an die Steuerverwaltung. Zusätzlich fallen die Notarkosten für die Solemnisation sowie die Gebühr für die Eintragung im Kataster an.
Das Eigentum geht rechtlich erst mit der Eintragung im Kataster der Immobilien auf den Käufer über. Zuständig ist das Republikanische Geodätische Amt (RGZ), das den Kataster führt. Der Notar übermittelt die Urkunde von Amts wegen an den Kataster; der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts kann zudem über eŠalter beziehungsweise eKatastar gestellt werden.
Für die Eintragung fällt eine Gebühr des RGZ an, deren Höhe sich nach der Art der Eintragung richtet (etwa 2.000 bis 10.000 RSD; Stand der letzten Prüfung, der genaue Betrag ist am Schalter des RGZ oder über eŠalter zu erfragen und kann sich ändern). Nach ordnungsgemäßem Antrag trägt das RGZ den Käufer als Eigentümer ein.
Bei neu errichteten Gebäuden erfolgt die Eintragung des Eigentumsrechts häufig auf Grundlage der Nutzungsgenehmigung. Eine vollständige und korrekte Antragstellung ist entscheidend, damit die Eintragung ohne Rückfragen durchläuft.
Viele Käufer, insbesondere aus dem Ausland, können nicht für jeden Schritt persönlich in Serbien anwesend sein. In diesem Fall kann eine bevollmächtigte Person die notwendigen Handlungen vornehmen – vom Vertragsabschluss über das Steuerverfahren bis zur Katastereintragung.
Für die Verfügung über Immobilien schreibt das Recht eine entsprechende Form der Vollmacht vor; solche Vollmachten bedürfen in der Regel der notariellen Beglaubigung. Je nach Aufgabe kommen unterschiedliche Vollmachten in Betracht: etwa eine Vollmacht speziell zum Kauf einer Immobilie oder eine umfassendere Vollmacht für Immobilienverkehr und Immobilienverwaltung.
Achten Sie darauf, dass die Vollmacht den gewünschten Umfang klar bezeichnet und die konkreten Befugnisse benennt. Eine zu eng gefasste Vollmacht kann dazu führen, dass einzelne Schritte nicht abgedeckt sind und eine Ergänzung erforderlich wird.
Ausländische Käufer sollten frühzeitig klären, ob für die konkrete Immobilie besondere Voraussetzungen oder der Grundsatz der Gegenseitigkeit gelten. Während der Erwerb von Wohnungen und bebauten Grundstücken häufig unproblematisch ist, unterliegt der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen strengeren Regeln.
Versteht eine Vertragspartei kein Serbisch, ist beim Notar ein gerichtlich bestellter Dolmetscher hinzuzuziehen, was zusätzliche Kosten verursacht. Die Dokumente werden nach serbischem Recht erstellt; unterzeichnet wird nach dem Ausdruck handschriftlich beziehungsweise beim Notar – eine elektronische Unterzeichnung über die Plattform ist nicht vorgesehen.
Da sich Steuersätze, Gebühren und Fristen ändern können, sollten die konkreten Beträge vor jeder Zahlung aktuell geprüft werden. Dieser Ratgeber liefert allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung für Ihren Einzelfall.
Ja. Für den Immobilienverkehr ist die Solemnisation des Vertrags durch den öffentlichen Notar gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ohne diese Form ist der Vertrag über die Übertragung einer Immobilie nichtig.
Nach dem Gesetz über die Vermögenssteuer (Zakon o porezima na imovinu) ist Steuerschuldner der Verkäufer. In der Praxis wird vertraglich oft vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt; das ändert den Steuerschuldner nicht – der Käufer haftet dann als solidarischer Bürge.
Der Satz beträgt 2,5 Prozent der Steuerbemessungsgrundlage; die Erklärung erfolgt mit dem Formular PPI-4, die Zahlung innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung des Bescheids. Beträge und Fristen können sich ändern und sollten vor der Zahlung aktuell geprüft werden.
Beim ersten Verkauf eines neu errichteten Objekts durch den Investor wird statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer in Höhe von 10 Prozent erhoben; die Grunderwerbsteuer entfällt dann. Bitte vor der Zahlung aktuell prüfen.
Das Eigentum geht rechtlich erst mit der Eintragung im Kataster der Immobilien über, der vom Republikanischen Geodätischen Amt (RGZ) geführt wird. Der Notar übermittelt die Urkunde von Amts wegen; der Antrag kann zudem über eŠalter gestellt werden.
Ja, über eine bevollmächtigte Person. Für die Verfügung über Immobilien ist eine entsprechende, in der Regel notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich, die den gewünschten Umfang klar bezeichnet.
Rechtsgrundlagen: Zakon o prometu nepokretnosti (Immobilienverkehr); Zakon o porezima na imovinu (Vermögenssteuer); Zakon o državnom premeru i katastru (Kataster); Zakon o obligacionim odnosima (Schuldrecht).
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.